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  Immobilien-Investition in Florida, Kurzfassung einer Diplomarbeit

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Inhaltsverzeichnis:

 

1. Einleitung 

2. Immobilieninvestition in den USA

2.1. Übersicht

2.2. Gewerbeimmobilien

2.3. Wohnimmobilien
 

2.3.1. Eigenbedarf

2.3.2. Immobilien zur Kapitalanlage

3. Warum in Florida-Immobilien investieren?

3.1. Rendite 

3.2. Wertzuwachs

3.3. Niedrige Steuern

3.4. Rentenaspekt

3.5. EURO / Sicherheit Dollarraum

4. Wo soll investiert werden? – Der Standort Sarasota:

5. Die vier OVERSEAS-Firmen kurz vorgestellt:

6. Häuser zur Kapitalanlage in Sarasota, Florida

6.1. Finanzierung

6.2. Kaufabwicklung und Sicherheit

6.3. Hausverwaltung und Vermietung

7. Analyse von Häusern zur Kapitalanlage in Sarasota, Florida 

7.1. Verwaltete Objekte im Jahr 1996

7.2. Bruttorendite aus Mieteinnahmen

7.3. Nettorendite aus Mieteinnahmen

7.4. Zusammenfassung der Analyse für Häuser

 


1. Einleitung

Gerade die bekanntesten Sparformen erweisen sich nach einer Prüfung als völlig unrentabel. Sie erzielen letztlich kaum einen wirklichen Wertzuwachs. Im Endeffekt sind es dann nur Banken oder Versicherungen, die zu Lasten der Sparer ordentlich verdienen. Ein bekanntes Beispiel ist das Sparbuch. Man sollte glauben, daß es längst ausgedient hat, doch geben sich viele Sparer noch mit den durchschnittlichen 2-4 % Zinsen, die ein Sparbuch erzielt, zufrieden. Wenn man hiervon einmal Steuern und Inflation abzieht, so macht man meist Verlust.

Es gibt effektivere Möglichkeiten sein Geld anzulegen, Möglichkeiten die sowohl sicher als auch steuerfreundlich sind.

 

2. Immobilieninvestition in den USA

2.1. Übersicht
 


 

2.2. Gewerbeimmobilien

Zu Gewerbeimmobilien in den USA zählen z.B. Bürogebäude und Einkaufszentren. Wer in Gewerbeimmobilien investiert, kann höhere Renditen als bei Wohnimmobilien erzielen, doch ist auch das Risiko größer. Der Einstieg in Gewerbeimmobilien ist erst ab einem Investitionsvolumen von $ 500 000.- aufwärts zu empfehlen.

 

2.3. Wohnimmobilien

Wie bei allen Immobilienformen ist auch bei Wohnimmobilien die Lage am wichtigsten. Bei Wohnimmobilien wird zwischen Häuser, Eigentumswohnungen (Condos) und Apartments unterschieden.

Für die Kapitalanlage erzielen Häuser eine bessere Rendite als Wohnungen. Bei Wohnungen sind die hohen Nebenkosten, häufig als "Maintanance" bezeichnet (z.B. Kosten für Hausmeister, Poolservice und Rasenpflege), für die niedrigere Rendite verantwortlich.

Bei allen Formen der Wohnimmobilie, ob Häuser oder Wohnungen, wird nach der Art der Nutzung unterschieden:
 

2.3.1. Eigenbedarf

Wer für sich selbst zum Wohnen eine Immobilie in Florida sucht, der sollte sich unbedingt vor Ort umsehen und die Immobilie kaufen, die einem persönlich wirklich gefällt. Die Geschmäcker sind verschieden! Auf Wunsch sucht Overseas Realty Inc. mit Ihnen ein Grundstück und errichtet für Sie ein Haus nach Ihren Wünschen.

Auch auf dem "Resale" Markt, also dem lokalen Immobilienmarkt mit "gebrauchten" Häusern, kann Sie Overseas Realty Inc. als "buyers broker" beim Kauf vertreten, ohne daß dieser Service Sie etwas kostet (da der Verkäufer die Maklerprovision bezahlt und diese zwischen dem Broker des Verkäufers und des Käufers geteilt wird).

Es wird jedoch nicht empfohlen, eine Immobilie für den Eigenbedarf zwischenzeitlich zu vermieten, da die Rendite dann meist recht niedrig ist. Der Aufwand und der Ärger sind oft größer, als der zu erwartende Nutzen. deshalb entweder eine Immobilie für den Eigennutz oder zur Kapitalanlage.
 

2.3.2. Immobilien zur Kapitalanlage

Immobilien zur Kapitalanlage sollten hohe Renditen aus Vermietung und Wertzuwachs erbringen. Bei der Immobilie als Kapitalanlage muß man deutlich zwischen folgenden zwei Formen unterscheiden:

a) Kurzzeitvermietung

Kurzzeitvermietung oder auch Ferienvermietung kann bei voller Belegung hohe Renditen erbringen, ist jedoch mit hohen Leerstandsrisiken behaftet. Zur Kurzzeitvermietung muß die Lage sehr gut sein (z.B. Strandnähe), um für Urlauber ein attraktives Ziel zu bieten. Es ist zu beachten, daß solche Immobilien teuerer in der Anschaffung sind. Weiter müssen solche Immobilien permanent vermietet sein, doch die Realität sieht oft anders aus: Während der Saison sind diese vermietet und den Rest des Jahres stehen sie dann leer. Hinzu kommt, daß diese zur Kurzzeitvermietung möbliert sein müssen. Wenn dann Schäden auftreten ist es besonders ärgerlich, wenn es sich um persönliche Möbel handelt, z.B. wenn die Immobilie teilweise selbst genutzt wird (also Mischung von Kapitalanlage und Eigenbedarf). Viele Wohnungen am Meer dürfen nur 2 bis 3 mal jährlich vermietet werden, weshalb die Kurzzeitvermietung oft auch an der rechtlichen Situation scheitert.

Deshalb entweder eine Florida-Immobilie für den Eigenbedarf oder zur Vermietung.

b) Langzeitvermietung

Die sicherste und beste Kapitalanlage ergibt sich aus der Langzeitvermietung der Florida-Immobilie. Auch eine Immobilie, die einige Jahre vermietet wird, um später einmal selbst genutzt zu werden, ist eine lohnende Sache.

Deshab hat sich auch OVERSEAS PROPERTY MANAGEMENT INC auf die Langzeitvermietung spezialisiert.

 

3. Warum in Florida-Immobilien investieren?

3.1. Rendite

"Der Ertrag einer Immobilie muß wieder im Vordergrund stehen..." heißt es im Immobilien Manager 11/97. Tatsächlich ist dieser Trend nach vielen gescheiterten Steuersparmodellen in Deutschland vermehrt zu beobachten, doch liegt die Rendite von US-Immobilien wesentlich höher als von Immobilien in Deutschland. Eine Analyse von Häusern zur Kapitalanlage in Sarasota, Florida (im Rahmen einer Diplomarbeit) ergab über den gesamten Untersuchungszeitraum 1989 bis 1996 folgende Renditezahlen:

Durchschn. Rendite aus Mieteinnahmen, brutto: 9,52 %

Durchschn. Nettorendite aus Mieteinnahmen:     6,96 %

Bei der Nettorendite sind alle Kosten wie Mietmanagement, Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen bereits abgezogen.

 

 

 
3.2. Wertzuwachs

Aus einem Zeitungsartikel von 1988 geht hervor, daß Wohnimmobilien in Sarasota im Jahr 1987 einen Wertzuwachs von 15,8 % hatten. Im August 1996 beschrieb der Sarasota Herald Tribune die Wertsteigerung für Sarasota County mit 6,1 %, wobei das Gebiet von "Lake Sarasota" mit 6,84 % an zweiter Stelle steht. In "Lake Sarasota" wurden und werden von Overseas Realty Inc. viele Häuser zur Kapitalanlage verkauft.

Money Online bewertete Sarasota mit dem 14. Platz in der "Top 300" wichtiger US Städte. Die jährliche Wertsteigerung durchschnittlicher Häuser seit 1995 wurde in diesem Artikel mit 7,9 % angegeben.

Bei neuen Häusern ist in den ersten 1-3 Jahren häufig keine realisierbare Wertsteigerung zu erwarten, da ein neues Haus im ersten oder zweiten Jahr in der Regel an Wert verliert. Im zweiten bzw. dritten Jahr wird die Wertsteigerung häufig durch die zu kalkulierenden Verkaufsunkosten gekürzt, denn in Amerika bezahlt der Verkäufer die Maklerprovision von ca. 7 % bei Häusern. Hinzu kommt beim Verkauf die "Documentary Stamp Tax", eine Art Verkaufssteuer, von ca. 0,7 %. Ab dem zweiten bis vierten Jahr, je nach Konjunkturverlauf und Inflationsrate, entwickeln sich die US-Wohnimmobilien voll in den Wertzuwachs hinein.

Nachfolgend ein Beispiel über langfristige Wertsteigerung + Rendite:

Ein Haus wurde im Jahr 1959 für US$ 10.000,- gekauft. Heute ist dieses Haus (in Sarasota) US$ 75.000,- wert. Dies ergibt eine durchschnittliche Wertsteigerung von jährlich US$ 1.756,76 oder 17,57 % vom Kaufpreis. Wäre das Haus vermietet worden und hätte man die erhaltenen Mieterträge reinvestiert, dann hätte man bei einer Nettorendite von 7,5 % heute über US$ 234.000,- , wie auch die folgende Abbildung verdeutlicht.


Langfristiger Wertzuwachs

Der Wertzuwachs lag in den letzten 40 Jahren im Schnitt immer über 6 %, teilweise bei bis zu 18 %. Deshalb kann langfristig mit einer Gesamtrendite (Miete+Wertzuwachs) von ca. 10 – 14 % gerechnet werden.

 

3.3. Niedrige Steuern

Einen weiteren Pluspunkt für eine Florida-Immobilie bringt das Steuerrecht. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) müssen weder laufende Einkünfte noch Veräußerungsgewinne aus Immobilien in der BRD versteuert werden. Investoren, die in den USA noch keine Einkünfte erzielen, profitieren dann erst einmal von den Freibeträgen. Dieser Freibetrag wird erst bei mehr als 2-3 Häusern überschritten, abhängig von der Hausgröße, bzw. Höhe der Mieterträge und ob das Haus alleine oder im Namen von Eheleuten gemeinsam gekauft wird. In den USA gibt es keine gemeinsame Veranlagung von Eheleuten, somit kann auch jeder seinen steuerlichen Freibetrag in Anrechnung bringen. Einnahmen die über die Freibeträge hinausgehen, unterliegen in den USA nur einem vergleichbar günstigen Eingangssteuersatz. Gegenüber einer hohen Versteuerung in Deutschland errechnen sich damit erhebliche Steuervorteile auf die erzielten Einkünfte.

Das Einkommen wird lediglich für die Ermittlung des in Deutschland anzuwendenden Steuersatzes berücksichtigt (sog. Progressionsvorbehalt). Der Progressionsvorbehalt wirkt sich aber nur dann aus, wenn das übrige deutsche Einkommen nicht dem Spitzensteuersatz unterliegt. In diesem Fall wird rechnerisch für die Ermittlung des deutschen Steuertarifs das US-Einkommen dem deutschen Einkommen hinzugerechnet. Hierdurch kann sich für das deutsche Einkommen der Durchschnittssteuersatz erhöhen, jedoch ist das US-Einkommen des Investors in Deutschland nicht zu versteuern.

Die Hausverwaltungsfirma OPM bietet in Ihrem Service die Vorbereitung der Steuererklärung mit an und gibt diese Daten an den Steuerberater weiter. Die Kosten für Steuererklärung und Steuerberater werden dadurch so gering wie möglich gehalten.

 

3.4. Rentenaspekt

Durch das bei den Renten in Deutschland praktizierte Umlageverfahren müssen die Berufstätigen durch ihre Beiträge für die heutigen Rentner bezahlen. In den 70er Jahren konnte ein Rentner von 4 arbeitenden Personen bezahlt werden. 1990 lag das Verhältnis bei 1 : 3 und man geht davon aus, daß in 30 Jahren auf je einen Rentner genau ein Arbeitnehmer kommt. Das bedeutet, daß wir heute erst am Anfang der Rentenproblematik stehen.

Es ist an der Zeit, sich Gedanken über die eigene Zukunft zu machen. Eine Immobilie bietet eine zusätzliche Rentenalternative zur staatlichen Altersversorgung.

Im Vergleich werden auch unter dem Rentengesichtspunkt höhere Erträge erwirtschaftet, als dies mit Versicherungen erreicht werden kann. Darüber hinaus kann die im Wert gestiegene Immobilie vererbt werden. Jeder sollte schon frühzeitig daran denken, seinen Lebensstandard im Alter zu sichern.

3.5. EURO / Sicherheit Dollarraum

Mit Blick auf den näher rückenden EURO, die hohe Staatsverschuldung in Deutschland, die enorme Arbeitslosigkeit mit all den negativen wirtschaftlichen Auswirkungen, ist es für den deutschen Anleger schwierig, für die Zukunft die richtige Investition zu finden.

In Deutschland hatten wir in diesem Jahrhundert bereits 4 Währungen:

Die fünfte Währung ist bereits beschlossene Sache: der EURO.

In den USA dagegen kann man mit einem Dollar, der vor 150 Jahren gedruckt wurde, heute noch bezahlen.

Der US-Dollar ist die Leitwährung und wird dies auch mit großer Sicherheit nach Einführung des EURO bleiben. Die DM ist heute die stärkste Währung in Europa. Kann der EURO so stabil wie die DM werden?

Viele Anlageexperten raten daher, in Sachwerte zu investieren. Bei einer Florida-Immobilie hat man den doppelten Effekt: Sachwert und Dollarsicherheit.

 

4. Wo soll investiert werden? – Der Standort Sarasota:

Sarasota County zieht als beliebte Wohngegend viele neue Bewohner an. Dieser Ort bietet alles, was sich der moderne Freizeitmensch zum Leben wünscht: Subtropisches Klima, eine florierende Wirtschaft und einen hohen Lebensstandard.


Karte von Sarasota, Quelle: "1996-1997 guid to greater Sarasota", S. 7

Sarasota County liegt an der Westküste von Florida am Golf von Mexiko und hat eine Fläche von 473 square miles (ca. 915 km²). Sarasota County umfaßt dies die Städte Sarasota, Venice, North Port, Longboat Key und Englewood. Die durchschnittliche Jahrestemperatur liegt bei 73° Fahrenheit (ca. 24° C).

4.1. Attraktionen und Freizeitangebote

Die Bewohner der Stadt Sarasota können von einem weitgefächerten Freizeitangebot profitieren. Nachfolgend einige Beispiele:

4.2. Bevölkerung

Nach Schätzungen (in den USA gibt es keine Meldepflicht für den Wohnsitz) lebten im Jahr 1995 in Sarasota County 301.202 Menschen. Hochrechnungen bis zum Jahr 2000 zeigen einen Anstieg auf ca. 375.000 Menschen. An dieser Stelle wird besonders deutlich, daß ständig Bedarf nach neuem Wohnraum besteht.

Die Zusammensetzung der Bevölkerungsgruppen sieht folgendermaßen aus:

4.3. Die Wirtschaft in Sarasota

Zwei wichtige Voraussetzung für eine florierende Wirtschaft sind der Bildungsstand und die Infrastruktur. Sarasota als Universitätsstadt hat einen Internationalen Flughafen und eine gute Verkehrsanbindung durch die Interstate Highway.

In der Vergangenheit unterlag die Wirtschaft in Sarasota saisonalen Schwankungen, ausgelöst durch die Abhängigkeit vom Renten- und Tourismusgewerbe. Heute siedeln sich mehr und mehr auf Umweltschutz bedachte Firmen an, die sichere und gut bezahlte Arbeitsplätze schaffen.

Zwischen 1980 und 1995 wurden insgesamt mehr als 52.000 Arbeitsplätze geschaffen. Das Economist Magazin bewertete Sarasota als die siebtbeste Stadt in den USA für Arbeitsplatzwachstum im privaten Sektor.

Laut DRI/McGraw-Hill, dem weltweit führenden Anbieter für die Vorhersage wirtschaftlicher Entwicklung, nimmt Sarasota-Bradenton für Arbeitsplatzwachstum den 11. Platz aller US-amerikanischen Ballungsgebiete ein. Diese Vorhersage gilt von 1997 bis 2002.

In Sarasota arbeiten ca. 47 % der Bevölkerung, das sind ca. 143 000 Erwerbspersonen.

Zur Arbeitsplatzverteilung zeigt die folgende Abbildung, daß 38 % der Beschäftigten im Dienstleistungsbereich und 25 % im Einzelhandel tätig sind.


Arbeitsmarktverteilung

Während Deutschland eine Rekordarbeitslosigkeit beklagt, sinkt die Arbeitslosigkeit in Sarasota County auf den tiefsten Stand seit 17 Jahren. Der Sarasota Herald Tribune (lokale Tageszeitung in Sarasota) veröffentlichte am 26.03.97 einen Artikel über Arbeitslosenzahlen auf einem Rekordtief, wie auch Abbildung 5 zeigt. Im Vergleich zu ganz Florida und den gesamten USA schneidet Sarasota dabei am besten ab. Die Arbeitslosenquote sank in Sarasota County von 3.1 % im Februar 1996 auf 2.4 % im Februar 1997. Im Vergleich hierzu liegt die Arbeitslosenquote der USA gesamt im Februar 1997 bei 5.7 %.

Diagramm über Arbeitslosigkeit

Im September 1997 betrug die Arbeitslosenquote in Sarasota 3,3 %, in Deutschland dagegen 11,2 %.

Das Pro-Kopf Einkommen stieg von US$ 18.248,- in Jahr 1985 auf US$ 28.807,- im Jahr 1993. Dies ergibt eine Steigerungsrate von ca. 42 % innerhalb von 9 Jahren.

Aus dem ACCRA Cost of Living Index vom ersten Quartal 1996 geht hervor, daß die Lebenshaltungskosten in Sarasota County unter dem Durchschnitt vieler amerikanischen Großstädte liegen.

5. Die vier OVERSEAS-Firmen kurz vorgestellt:

Die Immobilienfirma OVERSEAS REALTY Inc. wurde im Jahre 1982 von Fritz Mayr gegründet. Der Tätigkeitsbereich dehnte sich rasch auf Grundstücke, Eigentumswohnungen, Häuser und gewerbliche Objekte aus.

Heute ist Overseas Realty Inc. auf Häuser zur Kapitalanlage spezialisiert, doch auch Objekte für den Eigenbedarf, Grundstücke und Gewerbeimmobilien werden verkauft.

Durch die Firma OVERSEAS HOMES Inc. als Bauträger ist es möglich, Objekte nach den individuellen Vorstellungen von Kunden zu bauen. Die Häuser zur Kapitalanlage werden ständig den neuen Anforderungen angepaßt, um eine rasche Vermietung zu ermöglichen. Massive Häuser nach den neuesten "Hurricane- Schutz- Richtlinien" bürgen für hohe Bauqualität.

Die Vermietung und Verwaltung der Immoblienobjekte vor Ort in Sarasota erfolgt durch die Haus- und Vermögensverwaltungsfirma OVERSEAS PROPERTY MANAGEMENT Inc. (OPM). Eine Immobilie im Ausland ist meist nur mit professioneller Verwaltung lohnenswert und zu empfehlen.

Inzwischen werden über 115 zufriedene Kunden aus Deutschland mit insgesamt mehr als 215 Objekten betreut. Es spricht für die gute Kapitalanlage, daß im Schnitt fast jeder Kunde bereits zwei Immobilienobjekte besitzt.

Um unseren Kunden vor Ort in Sarasota bei der Reiseplanung und Reservierung zu helfen, gründete Fritz Mayr 1985 das Reiseunternehmen OVERSEAS TRAVEL of Sarasota Inc. Wenn Sie Fragen diesbezüglich haben (z.B. Hotelunterkunft in Sarasota), wenden Sie sich bitte direkt an unser Reisebüro: Tel: 001-941-366-3661

Präsident und Eigentümer dieser vier OVERSEAS Firmen ist Fritz Mayr. Er hat die Ausbildung zum Lic. Real Estate Broker abgelegt und die Zulassung als Notar in Florida erhalten. Als Mitglied in der lokalen Maklervereinigung MLS kann er neben seinen eigenen Häusern jedes vor Ort angebotene Immobilienobjekt vermitteln.

 

6. Häuser zur Kapitalanlage in Sarasota, Florida

Die Bandbreite zwischen guten und schlechten Immobilien ist in Florida wesentlich größer als in Deutschland. In der Vergangenheit wurden in Florida von unseriösen oder unkundigen Firmen z.T. auch minderwertige Immobilien zu überhöhten Preisen vornehmlich an deutsche Anleger verkauft. Dies hat dem Ruf der Florida-Immobilie teilweise stark geschadet. Auch heute gibt es neben hervorragenden Objekten auch solche, welche nur auf dem ausländischen Markt - immer verlockend dargestellt - verkäuflich sind. Dagegen sind Florida-Immobilien in guter Lage und zu einem Preis, der auch vor Ort von Amerikanern bezahlt wird, besonders für deutsche Kapitalanleger eine interessante Sache.

Die Investition in Immobilien ist langfristig gesehen eine der sichersten Formen der Kapitalanlage. "Die Investition in das Wohneigentum ist eine Kapitalanlage, die keinen Vergleich zu scheuen braucht", behauptet Andreas Zehnder, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen.

Bei Immobilieninvestitionen in Deutschland wurde häufig nur ans Steuersparen gedacht. Durch Steuersparmodelle machten Immobilien in den neuen Bundesländern besonders attraktiv, doch meist wurde die wirkliche Rentabilität der Immobilie nicht ausreichend berücksichtigt. Es wurden Fehlinvestitionen getätigt und am Bedarf vorbei gebaut, was einen großen Teil zur deutschen Immobilienpleite beitrug.

Die Firma Overseas Realty Inc. bietet in Sarasota heute überwiegend 3 Standardhaustypen zur Kapitalanlage an: Haustyp JACARANDA, Haustyp SHERWOOD und Haustyp HIBISCUS. In der Vergangenheit wurden auch andere Haustypen angeboten. Darunter sind OAK und PINE die mit am meist verkauften Haustypen.

Neue Häuser zur Kapitalanlage haben einige Vorteile gegenüber "gebrauchten" Häusern. Zum einen sind neue Häuser weniger reparaturanfällig. Zum anderen liegen diese Häuser in Gegenden, die sich für die Vermietung lohnen. Auch werden die Häuser schon im Bau der Vermietung angepaßt, z.B. mit extra strapazierfähigen Teppichböden und soliden elektrischen Grundgeräten, was sich später im Hinblick auf die Reparaturanfälligkeit bezahlt macht. Als großer Vorteil ist auch noch zu erwähnen: Wird ein Haus neu gebaut, so ist die Grundsteuer im Jahr des Hausbaues nur für das unbebaute Grundstück zu zahlen. Deshalb kann im ersten Jahr eine höhere Rendite erzielt werden.

Die Rendite aus Mieteinnahmen bei Häusern liegt erfahrungsmäßig zwischen 6 und 7 % netto nach Steuern. Sie liegt damit in etwa doppelt so hoch wie bei uns in Deutschland. Dies ist gerechnet cash on cash, also mit vollem Eigenkapital. Bei dem noch günstigen Dollarkurs ist es am sinnvollsten Eigenmittel einzusetzen, beziehungsweise bei den niedrigen Zinsen die Investition in Deutschland zu finanzieren.

 

6.1. Finanzierung

Wird die Florida-Immobilie in Deutschland finanziert, kann der Anleger von den niedrigen Hypothekenzinsen profitieren. Solange der Dollar im Verhältnis zur DM unterbewertet ist, geht man kein Risiko ein. Sicherheiten müssen dann allerdings in Deutschland gestellt werden. Falls in Deutschland keine Sicherheiten vorhanden, oder diese bereits voll ausgeschöpft sind, bleibt noch der Weg, in den USA Geld aufzunehmen.

Finanzierungen in den USA minimieren das Wechselkursrisiko und sind bis 80 % der Investition möglich. Zu empfehlen sind wegen der bürokratischen Abwicklung allerdings nur 50%, da sonst die Banken einen laufenden Nachweis für die Kreditwürdigkeit des Kunden bis nach Deutschland verlangen. Finanzierungen bis 50 % sind dort auch für Ausländer meist ohne großen bürokratischen Aufwand möglich.

Für die Finanzierung in den USA könnte folgendes Modell zum Tragen kommen:

Kauf eines Hauses zur Kapitalanlage für US$137,900,- mit einer 50 %igen Finanzierung in Florida.

Kaufpreis: US$ 137.900.-

Finanzierungsbetrag: US$ 68.950,-

Zinssatz: 7,9 %

Laufzeit: 15 Jahre

Monatlich zu erwartende Miete des Hauses: US$ 950,-

Nettomiete (abzüglich aller Kosten): US$ 705,-

Monatliche Zinszahlungen (incl. Tilgung): US$ 654,95

Monatlicher Überschuß: US$ 50,05

In diesem Fall kann ein Investor bei einem eingesetzten Kapital von US$ 68.950,- zu 50 % finanzieren, ohne Zinsen aus anderen Einkommensquellen zuzahlen zu müssen. Die eingehende Miete deckt unter Abzug aller Kosten (Mietmanagement 10 %, Grundsteuer und Versicherung) den Kapitaldienst (Zins und Tilgung). Es bleibt sogar monatlich ein positiver Cash Flow von US$ 50,05 übrig. Nach 15 Jahren hat der Investor das Haus frei und kann die eingehende Miete zum Beispiel als zusätzliche Rente nutzen. Hinzu kommt, daß die Immobilie in den 15 Jahren an Wert zunimmt und die Mieteinnahmen ebenfalls steigen.

 

6.2. Kaufabwicklung und Sicherheit

Beschränkungen hinsichtlich des Eigentumserwerbs durch Ausländer bestehen in Florida grundsätzlich nicht. Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Wohnimmobilie in Florida sind darauf ausgerichtet, die Rechte des Käufers zu schützen. Hierzu dient ein schriftlicher Kaufvertrag. Dieser enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten des Käufers und Verkäufers und einen Termin für das "Closing" (Eigentumsübertragung).

In der Zeit zwischen Kaufvertrag und "Closing" kann der Käufer das Grundstück auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen. Treten vor dem "Closing" Mängel auf, kann der Käufer meist uneingeschränkt vom Kaufvertrag zurücktreten.

Am Tag des "Closing" erwirbt der Käufer gegen Auszahlung des Kaufpreises das Eigentum an der Immobilie.

In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers durch eine unabhängige Title Insurance Gesellschaft bzw. einen Rechtsanwalt durchgeführt. Der Eigentumsübertrag wird nicht vom Notar ausgeübt, welcher in Florida nicht dieselbe Stellung wie bei uns in Deutschland hat. Eine "Title Insurance" (Rechtstitelversicherung) wird gewöhnlich vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz zu schließen. Diese bietet Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter hinsichtlich des Grundstücks.

Das Eigentum an der Immobilie wird durch eine "Warranty Deed" (Besitzübertragungsurkunde) übergeben, welche dann in den "Public Records" (ähnlich dem dt. Grundbuch) eingetragen wird. Der Käufer hat dadurch die vollkommene Sicherheit über seinen US-Besitz.

In den Hauspreisen von OVERSEAS REALTY Inc. sind bei allen neuen Häusern zur Kapitalanlage alle Kosten (Closing-Kosten, Title Insurance, usw.) bereits enthalten. Also ein fester Preis, bei dem es später keine böse Überraschungen gibt.

 

6.3. Hausverwaltung und Vermietung

Ein wichtiger Punkt beim Erwerb einer Florida-Immobilie zur Kapitalanlage ist die Betreuung nach dem Kauf. Die Nachfrage nach einem professionellen Dienstleistungsangebot für Immobilien steigt. Eine Immobilie im Ausland sollte hinsichtlich ihres Erfolgs von lokalen Fachleuten vermietet werden. Diese kennen den lokalen Markt und können auf jede Situationsänderung sofort reagieren, um Leerstände zu vermeiden. Um produktiv zu vermieten, sollte das Immobilienobjekt nicht weiter als eine halbe Stunde vom Sitz der Vermietungsfirma entfernt sein.

Die Hausverwaltungsfirma OPM führt nur Langzeitvermietungen durch (wie in 2.3.2. bereits beschrieben).

Die Hausverwaltungsfirma OPM bietet folgenden Service:

Für diesen Service erhebt OPM eine Mietmanagement-Gebühr von 10 % der tatsächlich erhaltenen Miete, nicht wie oft von anderen Firmen 10-15 % von der zu erwartenden Miete.

Der Kunde kann weltweit über seine Mieteinnahmen verfügen. Hierzu dienen Schecks oder auf Wunsch eine VISA-Card. Barabhebungen sind nur in den USA z.B. durch eine BankCard möglich, sollen aber auf Europa ausgeweitet werden.

Bei der Vermietung in den USA ist es üblich, eine Monatsmiete als Kaution vorweg zu verlangen. Da einige Mieter die letzte Monatsmiete nicht bezahlten und dadurch die Kaution aufgebraucht wurde, verlangt OPM heute die erste und die letzte Monatsmiete und ca. eine Monatsmiete Kaution. Dies stellt in der Regel sicher, daß keine unnötigen Kosten für den Anleger entstehen.

In den USA ist das Recht des Eigentums stärker ausgeprägt als bei uns in Deutschland, dies ist im Falle der Vermietung für den Investor positiv. Ein Mieter, der nicht bezahlt, ist nach spätestens 6 Wochen aus dem Haus. Nur so können Immobilien zur Kapitalanlage hohe Renditen aufweisen.

7. Analyse von Häusern zur Kapitalanlage in Sarasota, Florida

Im Rahmen einer Diplomarbeit wurden alle Immobilienobjekte analysiert, die von der Hausverwaltungsfirma OVERSEAS PROPERTY MANAGEMENT Inc. in den Jahren 1989 bis 1996 verwaltet wurden.

Im folgenden werden 3 Arten von Renditen unterschieden:

Zur Auswertung wurden alle 211 Objekte herangezogen, die im gesamten Untersuchungszeitraum verwaltet wurden. Hierbei handelt es sich um 153 Häuser und 58 Wohnungen. Diese Objekte gehören insgesamt 112 Kunden, die von OPM betreut werden.

 

7.1. Verwaltete Objekte im Jahr 1996

Anzahl der Objekte je Typ im Jahr 1996:

Name:

Oak:

Jacaranda:

Hibiscus:

Sherwood:

Pine:

Wohnungen:

Sonstige:

Typ Nr.:

1

2

3

4

5

6

7

Anzahl:

58

64

9

4

5

58

7

Häufigkeit der einzelnen Objekttypen (nur 1996)

 

7.2. Bruttorendite aus Mieteinnahmen

Zur Information und zum Vergleich anderer Immobilien sind in folgender Tabelle die tatsächliche Bruttorenditen aus Mieteinnahmen aufgeführt.

 

Gesamtrendite, brutto:

Jahr

nur Häuser

alle Objekte

1989

9.92%

10.18%

1990

9.99%

10.66%

1991

9.87%

10.55%

1992

9.49%

9.95%

1993

9.15%

9.72%

1994

9.19%

9.79%

1995

9.21%

9.74%

1996

9.36%

9.83%

Durchschnitt:

9.52%

10.05%

Gesamtbruttorendite

 

7.3. Nettorendite aus Mieteinnahmen

Die Zahlen spiegeln die tatsächliche Wirtschaftlichkeit wieder. Die tatsächlich angefallenen Kosten und Leerstände sind bei der Nettorendite voll berücksichtigt. Der Gesamtwert der Rendite bestätigt die in dem Prospekt "Häuser zur Kapitalanlage" von OVERSEAS REALTY INC. angegebenen Werte. Die Nettorendite aus Mieteinnahmen für Häuser liegt somit im Jahresdurchschnitt bei 6,96 %, wie aus der Tabelle "Gesamtnettorendite aus Mieteinnahmen" zu ersehen ist.

Nettorendite nach Haustypen:

Oak

Jacaranda

Hibiscus

Sherwood

Pine

FP-Wohng.

Sonstige

Jahr

1

2

3

4

5

6

7

1989

7.28%

7.54%

4.82%

5.26%

1990

7.50%

8.64%

4.54%

2.81%

1991

7.39%

8.27%

7.05%

5.22%

6.89%

1992

7.04%

7.59%

8.66%

4.65%

7.13%

1993

7.12%

6.65%

6.94%

7.31%

8.61%

4.86%

6.53%

1994

6.65%

6.18%

6.74%

6.24%

8.98%

4.21%

7.12%

1995

6.63%

6.34%

5.79%

6.38%

8.11%

4.26%

7.22%

1996

6.68%

6.37%

6.23%

5.84%

8.59%

4.22%

6.95%

Durchschnitt:

7.04%

6.90%

6.43%

6.44%

8.27%

4.60%

6.24%

Durchschnittsrendite nach Haustypen aus Mieteinnahmen


Durchschnittsrendite nach Haustypen (netto)

Nettorendite Zusammengefaßt:

Jahr

nur Häuser

alle Objekte

1989

7.21%

5.61%

1990

7.27%

5.64%

1991

7.45%

6.39%

1992

7.31%

6.47%

1993

6.92%

6.42%

1994

6.53%

5.99%

1995

6.46%

6.03%

1996

6.50%

6.10%

Durchschnitt:

6.96%

6.08%

Gesamtnettorendite aus Mieteinnahmen

 

7.4. Zusammenfassung der Analyse für Häuser

Nachfolgend sind die wichtigsten Ergebnisse der Analyse aus der Diplomarbeit kurz zusammengefaßt. Die angegebenen Werte sind Durchschnittswerte von Immobilienobjekten in Sarasota, Florida, die von der Hausverwaltungsfirma OPM verwaltet wurden.

Die Häuser zur Kapitalanlage erreichen im Durchschnitt der letzten 8 Jahre eine Bruttorendite aus Mieteinnahmen von 9,52 %. Abzüglich aller Kosten ergibt dies eine Nettorendite aus Mieteinnahmen von 6,96 % ebenfalls im Durchschnitt von 1989 bis 1996.

Der durchschnittliche Leerstand betrug 2,68 %. Normalerweise kalkulieren Vermietungsfirmen in Florida mit Leerstandsraten (vacancy rate) von 5 bis 10 %, bei Gewerbeimmobilien sogar bis 15 %.

Die Reparaturen für Häuser betragen im Durchschnitt 3,88 % von der tatsächlich erhaltenen Miete.

Die Grundsteuern betragen ca. 1,2 % vom Kaufpreis. Dies ergab 11,83 % von der tatsächlich erhaltenen Miete.

Die Versicherung beträgt ca. 0,2 % – 0,3 % des Kaufpreises. Dies macht im Durchschnitt 1,84 % von der tatsächlich erhaltenen Miete aus.

Jährlich stiegen die Mieteinnahmen um 3,46 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser zusätzliche Gewinn reicht bei weitem (ca. um das Dreifache) aus, um später anfallende Reparaturen zu bezahlen.
 
 

 © Chris Mayr, Overseas Realty Inc.

 

 



Für weitere Informationen oder Interesse an einem persönlichen Gespräch wenden Sie sich bitte an:

Fritz Mayr, Lic. Real Estate Broker.

oder

Chris Mayr, Lic. Real Estate Salesperson

FLORIDA/USA                                                                     DEUTSCHLAND                 E-Mail: info@overseas.de
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In dieser "Kurzfassung"  wurden alle wichtigen Inhalte der Diplomarbeit von Chris Mayr zusammengefaßt. Inhalte dürfen nicht ohne Genehmigung vom Autor entnommen werden.



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